公房购买出资人主张房屋产权共有胜诉判决

作者：黄方明律师 来源：原创 发布时间：2013-05-10 13:04:16 点击数：

导读:公房购买出资人主张房屋产权共有胜诉判决【案情介绍】位于上海市浦东新区某小区某某某号某某某室房屋（以下简称系争房屋），原系公有住房，2000年5月，被告徐凤娣、李修萍共同购买下系争房屋产权，两被告各占1/2产权份…

公房购买出资人主张房屋产权共有胜诉判决

【案情介绍】

位于上海市浦东新区某小区某某某号某某某室房屋（以下简称系争房屋），原系公有住房，2000年5月，被告徐凤娣、李修萍共同购买下系争房屋产权，两被告各占1/2产权份额。系争房屋的购买价格为24,000元，其中被告徐凤娣的购房款12,000元为原告吴家栋支付，另外12,000元购房款为被告李修萍支付。2005年5月4日，原被告共同立下字据一份，载明：“现有浦东新区某小区某某某号某某某室房屋，属徐凤娣、李修萍按份共有，各占1/2产权，现经徐凤娣同意，将产权归吴家栋所有，徐凤娣享有使用权，当时买房24,000元整，由李修萍和吴家栋各付一半。”吴家栋、李修萍以立据人身份签名，案外人吴国英以证明人身份签名，落款处另有“同意  徐凤娣”“的字样。

原告吴家栋作为上海知青，2010年已达退休年龄，根据知青回沪政策，原告女儿户籍已在系争房屋内，原告亦可将户籍迁入系争房屋，于是原告与两被告协商其户籍迁入问题，而两被告出于种种原因，要么表示明确拒绝，要么提出苛刻条件将原告的入户要求拒之门外，并扬言：“原告欲将户籍迁入，我们不同意，原告若认为出资了12,000元，可以主张房屋产权份额，去走法律程序”，无奈之下，原告于2012年5月起诉至上海市浦东新区人民法院，要求确认其享有被告徐凤娣名下的产权份额。

【争议焦点】

本案争议的焦点是：原告户籍一直不在公有住房内，是否具备出资购买公房的资格？本案涉讼字据徐凤娣签名的真实意思是将自己的房屋产权份额赠与原告还是对原告享有系争房屋一半产权的确认？字据内容徐凤娣的签名是否为其亲笔签名？原告2000年5月支付12,000元购房款的行为是对被告徐凤娣的赠与、借贷还是对公房购买的实际出资？原告于公房购买12年后向法院提起确权诉讼是否超过诉讼时效？

【法庭判决】

确认上海市浦东新区某小区某某某号某某某室房屋中登记在被告徐凤娣名下的50%产权归原告吴家栋所有。

案件受理费人民币10,442元、由原告吴家栋负担；鉴定费人民币5,000元，由被告徐凤娣、李修萍共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

一审判决后，双方均未提出上诉。

【律师观点】

黄方明律师部分代理意见：一、原告提供的《字据》表明，系争房屋购买时，原告实际支付12,000元。这一事实，两被告及被告提供的证人吴国英、张萌均表示认可。二、购房出资是获得所有权的一种方式，在原告实际出资且没有明确表示放弃系争房屋的所有权或者将出资赠与被告徐凤娣的情形下，应当认定原告享有系争房屋的产权份额。三、关于共有人之间产权份额的确定，《物权法》也作了明确规定。《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。而本案系争房屋是家庭成员之间的购房，在没有明确产权份额为按份共有的情况下，应认定为共同共有，即原告应当享有房屋产权的一半。再者，从原告的实际出资来说，原告实际出资12,000元，也达到了当时房屋购买价的一半。四、关于被告主张原告提起诉讼超过诉讼时效的问题。黄方明律师认为，本案案由属于物权范围内的确权纠纷，是与债权请求权完全对立的法律关系，而《民法通则》第135条有关诉讼时效的规定是对债权请求权的适用，物权与债权是两种完全不同的法律关系，被告将物权确认混同于债权请求权，进而适用债权请求权有关诉讼时效的规定主张本案已过两年诉讼时效没有法律基础。退一步说，即便本案适用有关诉讼时效的规定，原告的诉求也未超过法律规定两年的诉讼时效，因为2005年5月4日由原被告签字确认、证人吴国英见证的《字据》内容并未明确原告主张系争房屋产权共有的起始时间，也就是说原告可以在认为与被告就房屋产权存有争议的情况下向法院提起诉讼，这才是原告行使民事权利的起始时间，而原告的起诉时间是2012年5月，系争房屋发生争议的时间也应认定为起始于2012年5月，因此两年的诉讼时效保护也应该自2012年5月开始起算，据此，原告从争议发生之日开始算的诉讼时效并未超过两年。五、关于被告以《上海市高级人民法院关于印发<处理公有住房出售后纠纷的若干意见>的通知》第11条规定“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。”为由主张原告无权取得系争房屋产权的反驳，原告代理律师黄方明认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（一）》第四条规定，人民法院不得依据地方行政规章认定合同无效。

    综上几点，原告主张系争房屋产权份额的一半合法合情合理，最终，一审判决完全采纳了本代理律师的观点。

 （本文系上海拆迁律师、上海房产律师黄方明原创，当事人均为化名，转载时请注明作者和出处，否则依法追责）