上海知名房产律师

作者:市政府 来源:网载 发布时间:2014-05-16 11:52:11 点击数:
导读:《上海市人民政府关于修改〈上海市居住房屋租赁管理办法〉的决定》已经2014年3月24日市政府第42次常务会议通过,现予公布,自2014年5月1日起施行。市长杨雄2014年4月1日上海市人民政府关于修改《上海市居住房屋租赁管…

离婚后女方出资购房产权登记在前夫名下诉讼确权获胜诉

【案情介绍】

原告江慧玲,女,1962年生,美籍华人,长期居住美国。被告吴康华,男,1959年生,中国籍,长期居住美国。原告、被告于1990在美国办理结婚登记,2006年12月双方在美国离婚。之后,原告分别于2009年2月、2009年3月出资购买了上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室和上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室房屋,并登记在被告一人名下。

现因双方对上述房屋的所有权发生争议,原告遂诉至上海市浦东新区人民法院。

【争议焦点】

本案争议的焦点是:

1、原告与被告在美国的离婚是真离婚还是假离婚?原告与被告在美国离婚的法律效力是否得到中国法院的认可?

2、原告与被告在美国离婚前夕达成的财产分割协议是否包括在中国的两处系争房产?

3、原告与被告在美国离婚后,有无在一起共同生活?夫妻共同财产有无实际分割?

4、原告用于购买系争房屋的资金是夫妻共同财产还是原告离婚后的个人财产?

5、以被告名义在上海购买系争房屋到底是原告、被告的共同购买行为?还是借用被告名义购房的原告个人行为?

6、由原告出资、房屋所有权登记在被告一人名下的系争房屋所有权是归原告、被告共同共有,还是归原告个人所有?

针对以上案件争议焦点,原告深知,因本案的复杂性及涉外诉讼案件的时间较长性,要取得案件的胜诉,委托律师是关键,于是原告多次往返中国、美国,在2013年1月委托上海市必和律师事务所张某某律师的基础上,经张某某律师推荐,于2013年11月追加在房产诉讼案件方面积累了丰富经验的上海市佩信科诺律师事务所黄方明律师为其委托代理人,后随着案情的发展及原告在委托律师方面的特别考虑,原告先后多次追加上海市智鼎律师事务所的叶红军律师、北京市北方律师事务所的常雪律师为其委托代理人,由于原告始终坚持对黄方明律师专业特长及办案经验的信任,原告方的整个诉讼策略及代理、辩论意见均由黄方明律师主导,且由黄方明律师亲自出庭代理诉讼,最终该案经过长达两年多的漫漫诉讼路,原告获得完全胜诉。

【原审判决】

上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室、上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室房屋归原告江慧玲所有。

【二审判决】

本案按吴康华撤回上诉处理,双方均按原审判决执行。

【律师观点】

黄方明律师在提供详实证据材料的基础上,在法庭辩论阶段结合本案的争议焦点,从以下几方面争取法官的支持,并在庭审结束后及时向法院提交了一份完整的《代理词》:一是从购买系争房屋的时间上来说,原被告解除婚姻关系在前,系争房屋购买时间在后,系争房屋不属于夫妻共同财产。二是从购买系争房屋的资金来源上来说,涉案房屋的购买完全系原告的个人财产出资,与夫妻共同财产无关。三是从系争房屋的整个购买过程来说,被告基本没有任何参与,完全置身事外。四是从系争房屋的实际居住使用、出租管理等层面上来说,原告是系争房屋的实际使用人和实际权利人。五是从原告、被告离婚后各自的工作、生活情况来看,原告、被告经济、生活完全独立。六是系争房屋所有权登记在被告名下完全是原告作为外国籍人受“限购令”所致。七是从被告的举证材料上来说,被告并无任何证据证明系争房屋的购买资金来源于夫妻共同财产,相反被告多年来对系争房屋所采取的事不关已的态度进一步证明被告并非系争房屋的实际产权人。

最终法院采纳了黄方明律师的全部代理意见,完全支持了原告的诉讼请求。

(本文系黄方明律师原创,所涉当事人均为化名,转载时请注明作者和出处,否则依法追责)

附:法律文书

1、上海市浦东新区人民法院民事判决书【(2013)浦民一(民)初字第225*6号】

2、上海市第一中级人民法院民事裁定书【(2014)沪一中民一(民)终字第22*3号】

中 华 人 民 共 和 国

上 海 市 浦 东 新 区 人 民 法 院

民  事  判  决  书

(2013)浦民一(民)初字第225*6号

原告江慧玲,女,1962年某月22日生,美国国籍,护照号:422*120*7,现住美国。

   委托代理人黄方明,上海市佩信科诺律师事务所律师。

   委托代理人常雪,北京市北方律师事务所律师。

   被告吴康华,男,1959年4月某日生,汉族,户籍地湖北省荆州市沙市区南湖路某号南苑小区某某栋某某某室,现住美国。

   原告江慧玲与被告吴康华所有权确认纠纷一案,本院于2013年6月27日立案受理后,依法适用普通程序,于2014年3月4日公开开庭进行了审理。原告江慧玲及其委托代理人黄方明、张某某,被告吴康华到庭参加诉讼。后原告撤销对张某某的委托。2014年7月17日本院再次公开开庭进行了审理。原告江慧玲及其委托代理人黄方明、常雪,被告吴康华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

   原告江慧玲诉称,原、被告原系夫妻关系,2006年双方离婚。原告因业务需要一直频繁来往于中国和美国之间,原告考虑到需要长期来中国及儿子假期来沪居住等因素,需在上海买房,但因政策原因外籍人士无法购置房产,原告遂用被告身份在上海投资房产。被告将身份证交给原告,由原告方自由支配。双方达成共识由原告借被告名义投资,原告方的所有投资与被告无关。原告分别于2009年2月、3月购买了上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室、上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室两处房产。两套房屋从选择、签订房屋预售合同、交付、验收、装修及置办一些家用物品均由原告亲自办理,原告负担了所有费用,物业费、相关税费均由原告个人支付,实际居住人是原告,房屋出租事宜也是原告办理。被告长期以来未回过国内,未问过此事,更未承担任何费用,也未主张和行使过任何权利,且双方离婚后,经济独立,未共同生活。近年来,被告欲争夺上述两套房产,原告故起诉要求确认上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室、上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室房屋归原告所有。

   被告吴康华辩称,不同意原告的诉讼请求。被告经营的生意因客户欠款出现困难,原告提议以离婚方式避免共同财产被债权人抵押,并约定离婚后美国房产转至原告名下外,其它所有婚姻生活维持不变并且不告知任何人。故离婚时未进行任何财产分配。本案涉讼的两处房产,仍是双方有待最终分配的婚姻财产的一部分。原告无权就这两处房产提出所有权变更要求。被告已委托美国律师在离婚时的纽约法庭就婚姻财产及相关问题重新开庭做最终审理。2006年双方离婚后,仍认定过去和将来所创造的财产仍为共同拥有,且仍以夫妻名义共同生活,并共同在美国和中国购买多处房产。为此被告也回国多次参与房屋挑选、设计、装修、过户等事宜,投资房产是双方共同的决定,投资款项是双方共同创造的。被告出于信任和为双方的共同利益才在离婚后将房产转至原告名下并将身份证及银行财经文件交由原告使用,本案涉讼的两处房产,仍是双方有待最终分配的婚姻财产的一部分。原告无权就这两处房产提出所有权变更要求。

   经审理查明,原、被告原系夫妻,2006年12月双方在美国离婚。之后,原告分别于2009年2月、3月出资购买了上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室和上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室房屋,并登记在被告一人名下。现因双方对上述房屋的所有权发生争议,原告遂诉至本院。

   另查明,2014年4月某日原告向北京市第二中级人民法院提出申请,要求承认美国纽约州最高法院于2006年12月某日对于原、被告离婚一案作出的判决。2014年6月12日该院依法裁定对美国纽约州最高法院于2006年12月某日对于原、被告离婚一案,作出的索引号为3604*/200*的判决中的离婚项的法律效力予以承认。

   以上事实,由原、被告的庭审陈述及原告提交的上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室、上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室房屋的预售合同、房屋产权证、购房发票及签购单、房屋维修基金凭证及签购单、印花税销售凭证、房地产登记费收据、物业管理费单据、燃气费单据、中信银行账单明细表、离婚判决书、民事裁定书,被告提供的华夏财富杂志200*年报导、照片等证据在案佐证,本院予以确认。

   本院认为,因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。虽然不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,但是因该证书只是权利的外在表现形式,具有推定的证据效力,与实际权利状况并不一定完全吻合。如果当事人提供的证据足以证明其是真正的权利人,则应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利,支持权利人的请求。本案中,原、被告原系夫妻,2006年12月双方经美国法院判决离婚。现该判决中离婚项的法律效力已经我国法院予以承认,故被告称双方是为躲债而假离婚,其已向美国法院请求撤销离婚判决的抗辩,本院不予采信。至于被告称离婚时夫妻财产未作分割,原告出资并不代表是原告个人的财产,应仍为夫妻共同财产。对此,本院认为,本案在第一次庭审中,被告已对原告提供的离婚协议真实性予以确认,且被告也未提供有效证据证明原告的购房款来源于被告。现原、被告双方均认可涉讼的两处房屋系原告出资购买,权利人登记在被告名下,为此原告也提供了涉案房屋的购房发票、房屋维修基金凭证、印花税销售凭证等及相应的签购单加以佐证。因此,从以上证据应当认定原告是涉案房屋的实际权利人,被告只是争议房产的挂名购买人。现原告主张涉案房屋归自己所有,并无不当,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

   上海市浦东新区金豫路某某号某幢某某某室、上海市浦东新区周浦镇沪南路某某某号某某某室房屋归原告江慧玲所有。

   案件受理费23,383元,由原告江慧玲负担;保全费5,000元,由被告吴康华负担。

   如不服本判决,可自本判决书送达之日起在三十日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审  判  长    万秀华

代理审判员    陈培蓉

人民陪审员    张友根

二○一四年七月二十五日

书  记  员    张  萍

附:相关法律条文

    一、《中华人民共和国物权法》

    第三十三条  因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

    二、《中华人民共和国民事诉讼法》

    第六十四条  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。

    当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。

    人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

中 华 人 民 共 和 国

上 海 市 第 一 中 级 人 民 法 院

民  事  裁  定  书

    (2014)沪一中民一(民)终字第228*3号

   上诉人(原审被告)吴康华,男,1959年4月某日生,汉族,户籍地湖北省荆州市沙市区南湖路某号南苑小区某某栋某某某室,现住美国。

   被上诉人(原审原告)江慧玲,女,1962年某月22日生,美国国籍,护照号:422*120*7,现住美国。

   委托代理人黄方明,上海市佩信科诺律师事务所律师。

   委托代理人常雪,北京市北方律师事务所律师。

   上诉人吴康华因所有权确认纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第225*6号民事判决,向本院提起上诉。本院于2014年8月27日立案受理后,依法组成合议庭,于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人吴康华经本院合法传唤末到庭参加诉讼。

   本院经审查认为,上诉人吴康华经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,故按法律规定,应以上诉人撤回上诉处理。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四冬、第一百四十三条之规定,裁定如下。

   本案按吴康华撤回上诉处理,双方均按原审判决执行。

   二审案件受理费减半收取计人民币11,691.5元、由上诉人吴康华负担。

审  判  长    黄  蓓

代理审判员    单文林

代理审判员    吴家连

二○一五年六月二十五日

书  记  员    朱永华

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条

第二审人民法院审理上诉案件,除依照本章规定外、适用第一审普通程序。

    二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条

    原告经传票传唤.无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以按撤诉处理;被告反诉的,可以缺席判决。

 

 

上一篇:《上海市房屋租赁条例》意见(二)-上海房产律师 下一篇:房产交易宝典-律师助您防范买房售房风险