房屋征收中利害关系人维权应掌握的关键诉讼技巧

作者:黄方明律师 来源:原创 发布时间:2013-11-10 17:54:50 点击数:
导读:房屋征收中利害关系人维权应掌握的关键诉讼技巧随着上海全市各区县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进,征收人与被征收人、公有房屋承租人之间,被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认…

房屋征收中利害关系人维权应掌握的关键诉讼技巧

随着上海全市各区县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进,征收人与被征收人、公有房屋承租人之间,被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间,公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐增多,本律师现结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的丰富经验,就广大房屋征收利害关系人在房屋征收中如何维权提供一些意见和建议:

1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形,我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)尽可能摆正好心态,在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议,尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决而导致房屋拆迁裁决行政复议或行政诉讼,已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里,更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上,经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的,而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说,只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决,且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效的情况下,房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说,经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人,不仅整体安置利益减少,而且所安置的房源不是地理位置太偏,就是房型结构、套型面积很不理想,甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来,最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。

2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决,只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决,否则会错过最佳的诉讼时机。

3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害,笔者认为:“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况,由于房屋征收过程中,征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜,因此,其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程(现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况,但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况),因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下,应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。

4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言,主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言,万不可也无必要立即启动诉讼程序,因为根据上海法院目前受理安置房确权诉讼的前提条件,当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出,否则法院不会受理安置房的确权诉讼,既然有些法院受理了,法院也会裁定驳回当事人的诉讼请求,最终受损的是当事人自己,包括已经付出的律师费、诉讼费甚至保全申请费等费用。

综上,本律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效,也可考虑向法院提起诉讼,以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征收人(或房屋征收实施单位)出具财产保全裁定书,要求房屋征收人(或房屋征收实施单位)在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时,一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额,以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全,要视具体个案及当事人的不同情形而定(当然了,在补偿协议未正式生效之前,由于不同法院受理案件的具体要求有所不同,有些法院即使补偿协议未生效亦可立案,有些法院必须在协议生效后方可立案)。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言,在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源,若其选择房源较多,则主张安置房确权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”,待安置房大产权证办出后,直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少,则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼为补偿款的共有物分割诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼,并申请财产保全。

关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的,笔者在此不展开述及,有疑问的朋友,可以电话咨询:13817558905,黄方明律师。

(本文系上海资深专业动拆迁律师黄方明原创,转载时请注明出处,否则依法追责)

 

 

 

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