开发商交付的商品房存在质量瑕疵如何承担法律责任

  发布时间：2008-01-12 20:34:45 点击数：

导读:开发商交付的商品房存在质量瑕疵如何承担法律责任一、因房屋质量问题严重影响正常居住使用或房屋主体结构质量不合格，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。《商品房买卖合同司法解释》第12条规定因房屋主体结构质量不合…

        开发商交付的商品房存在质量瑕疵如何承担法律责任
一、因房屋质量问题严重影响正常居住使用或房屋主体结构质量不合格，购房者可以请求解除合同和赔偿损失。
   《商品房买卖合同司法解释》第12条规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
二、开发商按照预售合同之约定承担维修和一倍赔偿的责任。
    购房者与开发商在签订《上海市商品房预售合同》时可以对房屋质量瑕疵赔偿做出明确规定，这样对保障自身利益比较有利。当事人双方可以在预售合同里约定：如购房者认为商品房主体结构质量不合格的，可以委托本市有资质的建设工程检测机构进行检测，经检测，确认主体结构质量不合格的，购房者有权单方面解除合同；开发商交付的商品房有其他质量瑕疵的，购房者在保修期内可以要求开发商除免费维修外，还需按照修复费的1倍进行补偿。
    双方商定对商品房其他工程质量有争议的，委托本市有资质的建设工程检测机构进行检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。自房屋验收交接起，开发商对该商品房负责保修，保修范围和保修期限由双方按照国务院发布的《建设工程质量管理条例》和《上海市房地产转让办法》进行约定。
三、超过保修期，开发商不对非主体结构质量瑕疵承担保修责任。
   《建设工程质量管理条例》规定建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。该条例第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程最低保修期限为：
     （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程合理使用年限；
     （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
     （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
     （四）电气管道、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。　其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 
    建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
    超过保修期，开发商不对非主体结构质量瑕疵承担保修责任
四、开发商对对房屋拒绝修复的法律承担。
    开发商应当对交付的房屋质量承担担保责任。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
五、开发商注销后，质量瑕疵由继承其权利和义务的民事主体承担。
    当事人行使其权利义务，应当遵循诚实信用的原则。开发商对其开发的商品房若发生质量瑕疵，理应按照诚实信用的原则对其负责。若开发商主体发生注销，应由继承其权利和义务的其他民事主体承担。开发商主体消灭后，商品房质量瑕疵维修的责任应由其继承者承担。

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