普善路-万荣路-三泉路南北通道二期房屋征收补偿方案_上海著名动拆迁律师-黄方明18917734553

普善路-万荣路-三泉路南北通道二期房屋征收补偿方案

  发布时间:2018-01-15 13:17:21 点击数:
导读:对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿安置利益分歧较大一时无法达成补偿协议的情形,我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)

普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程

(中兴路-中山北路)房屋征收补偿方案
【编者按】随着上海全市各区县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进,征收人与被征收人、公有房屋承租人之间,被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间,公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐增多,本律师结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及10多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的丰富经验,站在上海房屋征收司法审判的最前沿,就广大房屋征收利害关系人在房屋征收中如何维权提供一些意见和建议:
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿安置利益分歧较大一时无法达成补偿协议的情形,我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人(主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象,下文统称为“其他利害关系人”)尽可能摆正好心态,在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议,尽量避免房屋征收部门向所在区人民政府申请房屋征收决定而引发行政复议或行政诉讼,已经进入房屋征收决定行政复议或行政诉讼的被征收人或公房承租人万不可存侥幸心里,更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上,经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的,而不少公民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的,这是房屋征收实践中的一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说,只要被征收房屋经过了房屋征收决定程序,且在房屋征收决定已经生效的情况下,房屋征收人完全可以申请人民法院强制执行房屋拆迁工作。从另一个层面上说,经过房屋征收决定程序的被征收人、公有房屋承租人,不仅整体补偿利益减少,特别是奖励费的扣除,且所安置的房源不是地理位置太偏,就是房型结构、套型面积很不理想,甚至房源位置既偏、房型结构又差,且以市场价计算安置房的购买款。这样下来,最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷,建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决,只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下,其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决,否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害,笔者认为:“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况,协议的生效情况,补偿款的发放情况。由于房屋征收过程中,征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜,因此,其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程(现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况,但也存在公布不及时或更详细的补偿信息材料只有诉讼前后通过律师向法院申请调查令才能完全浮出水面的情况),因此,其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下,应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼(上海各个基层法院对此类案件案由的定性也不统一,主要是定性为共有纠纷、共有物分割纠纷、分家析产纠纷、所有权确认纠纷,这些都不影响利害关系人实体诉求的主张)。
4、不同的利害关系人,应当结合自己在被征收房屋内的实际情况采取有切合实际的诉讼主张,有些人可以主张分得安置房比较有利,有些人可能主张安置房的分配比较困难,那就只能退而求其次主张补偿款的分割,况且不同的诉讼主张,法院给予立案或进行审查处理的先决条件也不一样。对于主张仅分得补偿款的当事人而言,主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言,万不可也无必要立即启动诉讼程序,因为根据上海法院目前受理安置房确权诉讼的前提条件,当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证必须办出,否则法院不会受理安置房的确权诉讼,即便有些法院受理了,法院也会裁定驳回当事人的诉讼请求,最终受损的是当事人自己,包括已经付出的律师费、诉讼费甚至保全申请费等费用。
综上,本律师建议:对于仅主张分割补偿款的当事人而言,可以在补偿协议签订后即使补偿协议暂时没有生效,也可考虑向法院提起诉讼,以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全,由法院向房屋征收人(或房屋征收实施单位)出具财产保全裁定书,要求房屋征收人(或房屋征收实施单位)在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时,一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额,或者房屋征收人(或房屋征收实施单位)以被征收户内部存在争议且已诉讼为由,暂缓向被征收人、公房承租人发放补偿款,以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全,要视案件管辖法院而定,由于不同法院受理案件的具体要求有所不同,有些法院即使补偿协议未生效亦可立案,有些法院必须在协议生效后方可立案。对于主张安置房确权诉讼的当事人而言,在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下,尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源,若其选择房源较多,则主张安置房确权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”(这仅仅是指形式上为获得安置房分配的提供了有利条件,但最终还是取决于利害关系人本人是否符合共同居住人的认定条件或是否列入了居住困难托底保障安置对象),待安置房大产权证办出后,直接向法院提起房屋所有权的确权诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少,则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼为补偿款的共有物分割诉讼,抓紧时间向法院提起诉讼,并申请财产保全。
简而言之,在被征收房屋选择居住困难托底安置的情况下,列入托底安置对象的人员获得一定的补偿利益基本是没有问题的,关键是最终能否争取到令自己满意的补偿金额。在被征收房屋数面积即砖头的情况下,根据上海市政府的相关规定,私房征收,补偿利益原则上归被征收人所有,被征收人有义务安置私房的实际使用人,若是公房征收,补偿利益原则上由公房承租人和共同居住人共有,因此,公房征收中共同居住人的认定是关键。现实中,不少公民长期以来认为只要有户籍在被征收房屋内,无论是国有土地上的私有房屋、公有住房还是农村宅基地房动迁,都理所当然分得补偿利益,这种理解是完全错误的。至于公房征收当中共同居住人的认定,始终是法院司法审查的关键和焦点,甚至不同法院对相同或类似情形的在册人员就共同居住人的认定作出完全相反的认定,毕竟我们国家不是判例法国家,而是成文法国家,民事案件中同案不同判的情形还是存在的。因此,在共同居住人认定这一事关当事人切身利益的问题上,聘请资深、专业的房屋动拆迁律师代理诉讼,完全可以起到力挽狂澜或保驾护航的关键作用。
附:普普路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)房屋征收补偿方案
一、房屋征收与补偿的法律依据
1、国有土地上房屋征收与补偿条例(2011年国务院令第590号)
2、上海市国有土地上房层征收与补偿实施细则(2011年上海市人民政府令第71号)(以下简称《实施细则》)
3、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干意见的通知》(沪府办发[2012]24号)、上海市人民政府办公厅延长《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见》有效期的通知(沪府办发(2017)17号)
4、关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见(沪房管规范征(2012)9号)、上海市住房和城乡建设管理委员会关于公布部分规范性文件清理结果的通知(沪建法规(2016)664号)
5、上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知(沪府办发(2014)13号)
6、住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知(建房(2011)77号)
7、关于印发上海市国有土地上房屋征收评估管理规定的通知(沪房管规范市(2013)7号)
8、《上海市人民政府关于批转市住房保障房屋管理局制订的<上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定>的通知》(沪府发(2012)73号)、上海市人民政府关于延长《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》有效期的通知(沪府发(2017)30号)
9、其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
因道路建设的需要,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》,拟征收该国有上地上的房屋。
三、房屋征收的范围
中山北路916号-932号(双号),900号(部分建筑);普善路265号,普善路280号,普善路284号,普善路290号,普善路296号,普善路312号-320号(双号);芷江西路601号-667号(单号),芷江西路758号;普铁新材2号、4号、6号、8号、9号、9号甲、10号、11号、13号、14号、付14号、24号、31号、付31号、33号、41号、43号、45号、69号、71号、73号;中华新路977号,中华新路955号、957号,中华新路939弄(紫兰苑1号、2号、3号,平台部分),中华新路920号、930号、940号(部分建筑),916号,904号,896号,普善路毛家弄2号。
四、征收补偿协议主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户,按户进行补偿。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准,公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的,按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》(沪房管规范征(2013)9号)文件执行。
房屋征收范围内的私有房屋房地产权证所载明的所有人死亡的,应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后,由继承人签约,多个继承人的可书面或公证委托书委托代表签约。订立书面委托的,委托双方必须在征收事务所办理委托手续并当场签名盖章。
五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。
六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法
(一)被征收房屋类型的认定
房屋类型根据《关于修订<上海市房屋建筑类型分类表>的通知》(沪房(90)规字发第518号)、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》(沪房地资市(2003)141号),以房产产籍资料记载的房屋类型为准。
(二)被征收房屋建筑面积的认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定:
承租的公有居住房屋,以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的,按下表所列的换算系数计算建筑面积:
房屋类型 独立住宅(花园住宅) 新里住宅 新工房(有电梯、成套) 新工房(无电梯、成套) 新工房(无电梯、不成套) “两万户”新工房 旧里
住宅 简屋
换算系数 1.83 1.82 2.00 1.98 1.94 1.65 1.54 1.25
在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住井已计算收取租金的阁楼,高度在1.2米至1.7米的部分,按照实际居住面积的一半,以上表所列换算系数计算建筑面积;1.7米以上的部分,按照实际居住面积,以上表所列换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼,不计算建筑面积,但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼,按照实际居住面积的一半,以上表所列换算系数计算建筑面积。
租用公房凭证记载的独用的厨房(灶间)、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数,但单独调配作为居住部位使用的除外。
2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定:
(1)已经登记的私有居住房屋,其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准;房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。私有居住房屋中的阁楼(包括房地产权证“附记”部分的阁楼),不予认定建筑面积;已经登记的私有居住房屋,在房地产权证记载以外的搭建面积,不予认定建筑面积。
(2)未经登记的私有居住房屋,以相关批准文件记载的建筑面积为准,实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的,以实际建筑面积为准。
(3)未经登记的私有居住房屋,有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准,超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。
(4)未经登记的私有居住房屋,无批准文件的不予认定建筑面积,但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋,以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准;1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。相关材料指房管历史资料、地籍图、街道(乡镇)出具的证明等。无法确定具体建造年份的,根据实地丈量的建筑面积为准,但最多不超过土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积(实际层数大于3层的,按3层计算)。
3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分,可以给予建筑物残值补贴,但经认定为违法建筑的不予补偿。
(三)被征收非居住房屋建筑面积的认定
1、非居住房屋的界定标准:
(1)原始设计为非居住房屋,延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的,可以认定为非居住房屋;
(2)公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同,建立了公有非居住房屋租赁关系的,可以认定为非居住房屋;
(3)房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位,可以认定为非居住房屋,但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;
(4)原始设计为居住房屋,经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,除有特别规定以外,可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前,已经以居住房屋作为经营场所井领取营业执照的,可以认定为非居住房屋;
在2001年I1月1日以后,以居住房屋作为经营场所并领取营业执照,未经市或区(县)房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的,不认定为非居住房屋。
(5)市、区(县)劳动部门核发的《非正规就业许可证》,以及市、区(县)民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋,不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积的认定:
(1)有房地产权证的,以房地产权证记载的非居住用途的建筑面积为准。
(2)公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的,以合同记载的建筑面积为准。
(3)经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋,以审批文件记载的非居住面积为准。
(4)经工商部门核发营业执照的非居住房屋,工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的,以相关文件记载的营业面积为准,所记载的营业面积大于房屋确权面积的,按房屋确权面积计。(房屋确权面积指经“面积认定小组”认定的有效房屋建筑面积。)
(5)经工商部门核发营业执照的非居住房屋,工商部门的相关申请和批准文件中无营业面积记载的,由房屋征收部门组织或委托有资质的房屋测绘单位进行现场测量,经“面积认定小组”认定后,在本基地范围内予以公示。
(6)经工商部门核定的非居住房屋进行现场测量的,实际经营饭店、旅馆的被征收房屋,可按实际经营部位认定非居范围;其他情况,原则上按照被征收房屋底层部位认定非居范围。
3、被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定:
被征收公有房屋因市或区(县)房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途,产生既有居住部分,又有非居住部分的,非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准,居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后,减去认定的非居住部分建筑面积,其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。
七、协议生效及履行
本基地设签约期30天,签约期开始时间详见公告。
征收补偿协议签订之后,被征收人,公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务,若协议签订之日在基地集中搬迁之前的,搬迁期限自集中搬迁之日起30天内;若协议签订之日在基地集中搬迁之后的,搬迁期限自协议签订之日起30天内。(基地集中搬迁开始时间详见公告)
被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务,经征收部门书面催告后,仍不履行搬迁义务的,房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议,补偿协议约定的权利义务终止。
八、房屋征收补偿方式
征收居住房屋的,被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。
征收非居住房屋的,被征收人,公有房屋承租人可以选择货币补偿,也可以选择居住房屋产权调换。
征收企事业单位的房屋以货币补偿为主。由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋,被征收人以货币补偿为主。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。
九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准
(一)征收私有居住房屋:
被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。
评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生的评估机构评估并计算后另行公告。被征收房屋评估价经复核,鉴定后有变动的,评估均价不受其影响。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。经区人民政府认定本基地补贴系数标准为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴=评估均价×补贴面积。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户补贴。经区人民政府认定每证补贴面积为15平方米建筑面积。(以下标准相同)
被征收房屋属于成套独用工房且在签约期内签约并在协议约定时间内搬迁的给予奖励。奖金额为12平方米乘以评估均价。
(二)征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋:
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择货币补偿的,租赁关系终止,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×20%;对公有房屋承租人的补偿金额计算公式为:评估价格×80%+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋,被征收人选择房屋产权调换的,由被征收人负责安置公有房屋承租人,租赁关系继续保持。对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格+价格补贴,被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。
(三)征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋:
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋,对被征收人的补偿金额计算公式为:评估价格×100%;对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
(四)征收宗教团体所有及依法代管的居住房屋:
征收由房管部门代理经租的宗教团体的房屋,以及依法代管的房屋,租赁关系终止。补偿标准按照上条执行。
(五)居住困难户的优先保障:
1、居住困难户的申请和审核:
居住困难的被征收人、公有房屋承租人应向区住房保障机构提出居住困难审核申请,并提供相关证明材料。区住房保障机构按照《实施细则》以及本市共有产权保障住房(经济适用住房)的相关规定对居住困难户进行认定,并将经认定符合条件的居住困难户及其人数在征收范围内公示,公示期为15日。公示期内有异议的,由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
2、居住困难户的保障补贴:
按照本市共有产权保障住房(经济适用住房)面积核定规定及以下折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户,增加保障补贴,但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。
折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数;
保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
被征收居住房屋补偿金额=评估价格(公有承租:×80%)+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴
经区人民政府认定本基地折算单价为26000元/平方米(建筑面积)。
(六)居住房屋的补贴标准
1、装潢补贴:
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按300元/平方米建筑面积给予装潢补贴;被征收房屋属于成套独用工房的,按800元/平方米建筑面积给予装潢补贴。
被征收人、公有房屋承租人认为其装满补贴需经评估确定的,应当向房征收部门提供相关装潢费用的证明材料。房星收部门应当委托房地产价格评估机构对其装潢进行评估,并按照评估结果予以补偿。不再按照以上标准进行装潢补贴。
2、建筑面积的残值补贴:
(1)房屋类型为旧里、新里、“两万户”新工房的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用晒台、天井、高度在1.2米以下(不含)的阁楼,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积的一半乘以评估均价给予残值补贴。
(2)房屋类型为旧里、新里、“两万户”新工房的公有居住房屋,公房租赁凭证中记载的独用灶间、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、阳台、楼梯间等部位,不计入被征收房屋的建筑面积,按照记载的面积乘以相应换算系数后再乘以评估均价给予残值补贴。
注:上述给予残值补贴的部位均指公房租赁凭证中记载的独用部位,公房租赁凭证中记载的公用部位不给予残值补贴。
(3)公有房屋租赁凭证中记载的产权属私的阁楼和私有房屋房地产权证“附记”部分记载的阁楼,高度在1.7米以上的,按照记载面积乘以评估均价计算残值补贴;高度在1.2-1.7米(含1.2米和1.7米)的,按照记载面积的一半乘以评估均价计算残值补贴;高度在1.2米以下的,按照记载面积乘以2000元/平方米计算残值补贴。
(4)经房屋调查机构实地丈量的私有居住房屋,实地丈量的建筑面积超出土地使用权证记载的占地面积与实际层数的乘积的部分,给予2000元/平方米的残值补贴。即计算公式为:(实地丈量的建筑面积-土地证记载占地面积×实际层数)×2000元/平方米,其中实际层数>3层的,按3层计算。
3、搬场、家用设施移装补贴:
(1)搬场补贴:15元/平方米×被征收房屋建筑面积,每证低于800元,按800元/证发放。
(2)家用设施移装费补贴:
①电话移装费每台140元(凭账单);
②管道煤气移装费用每户200元(凭账单);
③热水器拆装每台300元(凭账单);
④有线电视移装费每户300元(凭收据);
⑤空调拆装费每台400元(凭发票);
⑥宽带移装费每号140元(凭发票);
⑦由供电部门批准安装并由被征收人,房屋租赁人出资的10安培以上电表移装费,按现行有关规定。
上述家用设施移装费补贴合计低于2500元/证的,按2500元/证计算;合计高于2500元/证的,按实计算。
4、临时安置费补贴:
(1)被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,由房屋征收部门支付临时安置费,计算标准为:
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,每月临时安置费=60元/㎡×被征收房屋建筑面积;
被征收房屋属于成套独用工房的,每月临时安置费=90元/㎡×被征收房屋建筑面积;
按上述公式计算后,每证临时安置费不足4500元/月的,按4500元/月计算。
(2)过渡期限:
自被征收人、公有房屋承租人(含房屋使用人、同住人)搬离原址并移交空房之日起至所选购的产权调换房屋书面通知办理进户之日止。在过渡期限内按月为单位计算临时安置费,未满一个月的按一个月计算。
(3)被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的,再增加搬家费补贴一次。
(4)所选购的产权调换房屋如因房屋征收部门原因未能在约定的期限内交付房屋的,征收人将在原有基础上增发临时安置费,凡超过期限3个月以内(含)的,按每月临时安置费增发50%;超过期限3个月以上的,按每月临时安置费增发100%。如因被征收人、房屋承租人原因未按约定办理进户手续的,不增发临时安置费。
(5)过渡方式:自行过渡。
临时安置费不包含在补偿安置协议中,在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
5、均衡实物安置补贴:
被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议,可根据被征收居住房屋建筑面积给予每平方米2.5万元的均衡实物安置补贴,每证均衡实物安置补贴低于80万元的,按80万元计算。
在签约期内签约并按时搬迁的可给予3个月的过渡费补贴,补贴标准参照期房临时安置费标准。签约期外签约的,则不给予过渡费补贴。
(七)居住房屋的奖励标准
1、签约奖励:
签约期内,对签订征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人,每证可获得以下奖励:
(1)征收签约奖励
①签约期内
在签约期之内签订房屋征收补偿协议且至签约期满之日,基地签约率达到90%(含90%)的,按38万元/证给予签约奖励;被征收房屋建筑面积超过30平方米的,超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
②签约期后
签约期之后签订房屋征收补偿协议的,按30万元/证给子签约奖励;被征收房屋建筑面积超过30平方米的,超出部分再增加1000元/平方米的协议签约奖励。
(2)居民签约率奖励
在签约期之内签约,至签约期止,居民的签约率在90%-95%(不含90%),每增加1%,给予1万元/证的协议签约奖。
在签约期之内签约,至签约期止,居民的签约率在95%-98%(不含95%),每增加1%,给予2万元/证的协议签约奖。
在签约期之内签约,至签约期止,居民的签约率在98%以上(不含98%),每增加1%,给予4.5万/的协议签约奖。
特别说明:居民签约率=已签约居民证数÷基地居民总证数×100%,签约率若为90,99%,未达到增加1%,奖励不增加,签约率若为91.00%,增加了1%,奖励增加1万元/证,以此类推。
(3)早签多得益奖励:
凡在签约期限内签订房屋征收补偿协议的,根据签订协议的日期享受早签多得益奖励,签约期内前十天奖励30000元/证,签约期内第十一天至签约期截至奖励20000元/证,签约期后签约则不享受该奖励.
2、搬迁奖励:
(1)搬迁奖:
在征收补偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房的可按证奖励,每证8万元另每户免费提供市内搬场车一车次。对签订非实物安置协议的被征收人、公房房屋承租人,自搬离原址之日起一年内,被征收房屋内户口全部迁移的:或者签订实物安置协议,选择产权调换房屋全部交房后一年内,被征收房屋内户口全部迁移的,凭身份证明、户口迁移等相关证明材料,每证再增加2万元。
(2)提前搬迁加奖:
在“搬迁奖励”项基础上,且在签约期之内签约的,自协议签订之日起十五天内搬出原址并交出空房的,按每证奖励12万元。(若协议签订之日在基地集中搬迁之前的,应自集中搬迁之日起十五天内搬出原址并交出空房,按每证奖励12万元)
(3)签约期内签约搬迁的利息奖励:
征收居住房屋(居民)、非居住房屋(个体工商户)的被征收人、公有房屋承租人在签约期内签约并在约定的期限内搬迁的,以被征收房屋价值补偿金额(居住房屋评估价格、价格补贴、套型面积补贴、非居住房屋评估价格)、居住困难户保障补贴(如有)、各类补贴、奖励的总额为基数(但不包括居民签约率奖励、搬迁奖、提前搬迁加奖、非居住搬迁奖励、过渡费补贴、临时安置费补贴、限定选房补贴),按照征收公告之日的银行同期一年期贷款年利率的标准,从签约之日起至签约期届满之日止进行计息。(具体计算办法见基地公告)
搬迁奖励不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。
注:已依法按照征收方案作出补偿决定,或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
(八)除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的被征收人不享受本条款的(六)至(七)各类补贴、各类奖励。
十、征收非居住房屋(个体工商户)的补偿、补贴及奖励的计算标准
(一)非居住房屋凭证与营业执照(必须注册在被征收房屋内)齐全,按以下公式计算补偿金额:
公有房屋:非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%。
私有房屋:非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积。
(二)停产停业损失补偿:
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的,按照《实施细则》第三十五条规定进行补偿。
(三)个体工商户的补贴标准
1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴:
对被征收非居住房屋内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予每平方米4000元的补贴,每证低于12万元的,可按12万元计算
2、执照补贴:
对持有合法有效的工商营业执照(必须注册在被征收房屋内)的,在约定期限内办理注销手续后,按证给予30万元/证补贴。
3、均衡实物安置补贴:
非居住房屋(个体工商户)的被征收人、公有房屋承租人选择非实物安置协议,被征收非居住房屋建筑面积在200平方米以内的,给予每平方米3.5万元的均衡实物安置补贴,每证低于80万元的,可按80万元计算;被征收非居住房屋建筑面积超过200平方米的,超出部分给予每平方米2.5万元的均衡实物安置补贴。
(四)个体工商户的奖励标准
1、签约奖励:
(1)签约期内
非居住房屋(个体工商户)的被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收补偿协议的,按被征收非居住房屋建筑面积给予10000元/平方米的协议签约奖励;每证低于20万元的,可按20万元计算。
(2)签约期后
非居住房屋(个体工商户)的被征收人,房屋承租人在签约期限外签订房屋征收补偿协议的,按被征收非居住房屋建筑面积给予8000元/平方米的协议签约奖励,每证低于16万元的,可按16万元计算。
2、搬迁奖励:
非居住房屋(个体工商户)的被征收人、房屋承租人自协议生效之日起15天内搬出原址交出空房的,可按证给予10万元/证的奖励。
非居住房屋搬迁奖励不包含在补偿协议中,在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订结算单。
特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。
注:已依法按照征收方案作出补偿决定,或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
(五)居非兼用虏屋的计算:
征收居住和非居住兼用的房屋,被征收人或公有房屋承租人选择非实物安置的,应当按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算非实物安置款,合并后的非实物安置款为该房屋的补偿金额
被征收人或者公有房屋承租人选择房屋调换的,应当按照上述合并后的非实物安置款,用居住房屋进行调换并结算差价;对提出居住困难申请的被征收人、公有房屋承租人,应当按照上述合并后的非实物安置款进行折算。
折算公式为:(被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额)÷折算单价÷居住困难人数;
保障补贴=折算单价×居住困难人数×22平方米-(被征收居住房屋补偿金额+被征收非居住房屋补偿金额)。
被征收非居住房屋补偿金额=评估价格(公有承租:×80%)
(六)征收居住和非居住兼用的房屋,可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算上述各项奖励。
只有非居住部分,没有居住部分的全非居(个体工商户),在签约期内签订房屋征收补偿协议的,增加签约奖励18万元;在签约期之后签订房屋征收补偿协议的,增加签约奖励14万元。
(七)除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第(三)款第2至3条以及第(四)款的各类补贴、各类奖励。
十一、征收非居住房屋(企事业单位)的补偿、补贴及奖励的计算标准
(一)非居住房屋(企事业单位)建筑面积和用途的处理
1、非居住房屋(企事业单位)的建筑面积,一般以房地产权证记载的建筑面积为准。未经登记的建筑面积,以规划土地批准文件记载为准。实际建筑面积小于规划土地批准文件记载的,以实际建筑面积为准。未经登记且未经规划土地部门批准建造的房星,未经认定为违法建筑的,可以给予残值补贴。
2、非居住房屋(企事业单位)的用途,按照房地产权证记载的房屋用途进行补偿。未经登记的房屋,按照规划土地或住房保障房屋管理部门批准文件记载的用途进行补偿。未经批准改变房屋用途的,不得按照改变后的用途进行补偿。
(二)征收非屠住房屋(企事业单位),按以下公式计算补偿金额
单位产权的非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积
公有非居住房屋补偿金额=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋建筑面积×80%
(三)停产停业损失补偿
因征收非居住房屋(企事业单位)造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。具体计算公式为:被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收的非居住房屋边筑面积×10%
企事业单位认为其停产停业损失超过上述规定标准的,由评估机构对企事业单位在征收范围内生产经营活动所产生的效益,结合企事业单位所属行业特点进行评估。停产停业期限根据企事业单位实际停产停业时间确定,最长不超过1年。房屋征收决定作出或征地房屋补偿方案批准后,企事业单位在征收范围内继续生产经营的,对其由此产生的损失不予补偿。
企事业单位对评估结果有异议的,可以按照《实施细则》第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
(四)企事业单位的补贴标准
1、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补贴:
对被征收非居住房屋(企事业单位)内的装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等,按照被征收非居住房屋建筑面积,给予每平方米4000元的补贴,每证低于12万元的,可按12万元计算。
企事业单位认为其装潢补贴、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备等需经评估确定的,应当向房屋征收部门提供相关费用的证明材料。房用征收部门应当委托房地产价格评估机构对其进行评估,并按照评估结果予以补贴。
2、建筑物的残值补贴:
对被征收企事业单位未经登记且未经规划土地部门批准建造的建筑物,未经认定为违法建筑的,按该建筑物实际建筑面积给予1000元/平方米的残值补贴。
(五)企事业单位的奖励标准
1、签约奖励
(1)签约期内
非居住房屋(企事业单位)的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的,可按照被征收非居住房应补偿金额[即:非居住房屋补偿金额(公有房屋:×80%)、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的5%计算签约奖励,每证低于20万元的,可按20万元计算。
(2)签约期后
非居住房屋(企事业单位)的被征收人、公有房屋承租人签订房屋征收补偿协议的可按照被征收非居住房屋补偿金额即:非居住房屋补偿金额(公有房屋:×80%)、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的3%计算签约奖励,每证低于15万元的,可按15万元计算。
2、搬迁奖励
非居住房屋(企事业单位)的被征收人、房屋承租人在征收补偿协议约定的搬迁期限内搬出原址交出空房的,可按照被征收非居住房屋补偿金额[即:非居住房屋补偿金额(公有房屋:×80%)、停产停业损失补偿、装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用的设备的补偿]的10%计算签约奖励,每证低于30万元的,可按30万元计算。
特别告知:本补偿方案中的搬迁指被征收人、公有房屋承租人以及全部房屋使用人(同住人)搬离被征收房屋,在向征收人移交空房的同时,被征收房屋的房租、水、电、煤气、电话、有线电视、网络等公共设施费用必须结清,且被征收房屋没有设定抵押。
注:已依法按照征收方案作出补偿决定,或被司法强制执行的被征收人、公有房屋承租人不享受上述各项奖励。
(六)除外情况
由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体非居住房屋和执行政府规定租金标准的私有出租非居住房屋的被征收人不享受本条款的第(四)款第2条以及第(五)款的各类补贴、各类奖励。
十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购方法
详见《普善路—万荣路—三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)房屋征收产权调换房屋选购办法》。
十三、房屋征收评估机构选定
本基地经房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人按照简单多数的原则投票决定评估机构为:上海八达国瑞房地产土地估价有限公司。
十四、补偿决定
房屋征收部门与被征收人、公布房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,以及被征收人、公有房屋承租人因未履行搬迁义务,由房屋征收部门解除补偿协议的,由房屋征收部门报请区人民政府依法作出补偿决定。
十五、补偿决定的司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收补偿决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。
十六、受委托的房屋征收事务所名称
上海市闸北第二房屋征收服务事务所有限公司。
十七、其他事项
1、被征收人、公有房屋承租人应当如实提供文书送达地址。因提供或确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未能及时告知征收部门、被征收人、公有房屋承租人或其指定的代理人拒绝签收,将自行承担由此可能产生的法律后果。
2、征收补偿协议签订后,被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议或者补偿决定确定的搬迁期限内,负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出的,视同被征收人、公有房屋承租人未完成搬迁。属于空关房屋的,由征收人负责通知。
3、签约当事人选择货币化补偿方式的,签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》;选择购买基地提供配套商品房的签订附生效条件的《房屋征收补偿协议》和《购房意向书》,另需填写《配套商品房供应单》。
4、本基地按规定在公示栏公示征收补偿工作的有关事项。
5、本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币。
附件:
普善路—万荣路—三泉路道路辟通改建
二期工程(中兴路—中山北路)
房屋征收产权调换房屋选购办法
根据市相关部门制定的配套商品房使用规定及《普普路-万荣路-三泉路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)房屋征收补偿方案》,结合本地块实际,特制定本选购办法:
第一条 产权调换房源
以下房源一房一价,室号、面积、房价等详见公示栏。
以下房源每证限选购一套
房源选购实行先签约、先选择、先购买,购完为止。
(一)配套商品房
l、就近房源:宝山区顾村原选址基地4号地块,房产均价33400元/平方米。
获得居住困难户保障补贴的被征收人、公有房屋承租人不能选购该处房源。
2、异地房源:
(1)闵行区浦江原选址基地S8-01地块:房屋均价34000元/平方米;
(2)闵行区浦江基地六期C块01-07地块:房屋均价32800元/平方米;
(3)浦东新区惠南民乐基地B01-06、FO1-02地块:房屋均价21400元/平方米;
(4)奉贤区南桥基地29A-O1A地块、14-02A-02A地块:房屋均价18700元/平方米;
(5)青浦区徐泾北25-04地块:房屋均价29100元/平方米;
(6)嘉定区城北基地0113-08地块:房屋均价22400元/平方米;
(二)普通商品房:普陀区新村路1759弄、新村路1881弄、新村路1901弄、宝山区聚丰园路95弄、闵行区天河路39弄等(具体房源地址、房型、面积、单价、总价详见基地公示)
普通商品房的价格评估时点为房屋征收决定公告之日。签约期内选购普通商品房的,可按照估价格9.5折享受。
特别告知:征收补偿协议生效后,在确保剩余居民合理比例使用的前提下,经静安区旧区改造指挥部同意,可将部分多余房源收回,收回房源清单将提前在征收范围内公示,公示期不少于10日,公示期内被征收人和公有房屋承租人仍可选购上述房源。
第二条 房源选购规定:
1、选购套数的规定:以房地产权证、公有房屋租赁凭证为单位,实行“一证一套”选购,即在房源总价限定条件之内,被征收人、公有房屋承租人可在基地提供房源内选购一套产权调换房源。
2、选购房源总价的规定:
被征收人、公有房屋承租人选购配套商品房的,其房源总价不超过该证被征收房屋价值补偿金额及居住困难户保障补贴总和之内。
被征收人、公有房屋承租人选购普通商品房的(具体见公告),其房源总价不超过该证被征收房屋价值补偿金额、居住困难户保障补贴及限定选房补贴(本办法第五条第二款)的总和之内。
注:被征收房屋价值补偿金额=评估价格(公有房屋:X80%)+价格补贴+套型面积补贴。
3、选购房型规定:房型根据对应的家庭数选购,家庭数为1或2可选择一房或两房房型;家庭数为3及以上可选择一房或两房或三房房型 。(夫妻配偶为l个家庭,未婚成年子女为1个家庭,夫妻配偶及未成年子女为2个家庭)。先选先购,购完为止。
第三条 获得居住困难户保障补贴的被征收户的房源选购规定:
1、获得居住困难户保障补贴的被征收户,可选房范围为异地房源中的第(1)-第(6)处房源。
2、该户经认定核查为居住困难户的,可按照居住困难人员人均22平方米为标准,在本条第1款的可选房源内根据相应的面积和相近的房型选购。
3、选购房源总价的规定:被征收人、公有房屋承租人选购的产权调换调换房源,其选购房源总价应当不超过评估价格(公有房屋X80%)、价格补贴、套型面积补贴、居住困难户保障补贴、装潢补贴、建筑面积的残值补贴的总和之内。特殊情况经认定确需超出限定的,超出该户各类补偿费用(不包括居民签约率奖励、搬迁奖励、临时安置费补贴)部分的金额不得大于所选购房屋中最少的一处房屋的房价款。
4、在房源总价限定条件之内,选购套数根据被保障补贴人员的保障面积和家庭情况综合考虑。选购房型参照第二条第3款。先选先购,购完为止。
5、对符合要求,选择多套产权调换房屋的,临时安置费补贴按如下办法计算:
(1)首先根据原计算公式计算出每月总临时安置费,之后根据多套房屋中每套房屋的价格占总房屋价格的比例,分别对应计算该套房屋的每月临时安置费,即该套房屋的每月临时安置费=每月总临时安置费x(该套房屋的价格÷所选全部房屋的总价格)。计算结果取整数。
(2)过渡期限:
自被征收人、公有房屋承租人(含房屋使用人、同住人)搬离原址并移交空房之日起,根据每套产权调换房屋书面通知办理进户之日止分别计算临时安置费,即第一套房屋的每月临时安置费×第一套房屋的过渡期限+第二套房屋的每月临时安置费×第二套房屋的过渡期限+……(以此类推)
第四条  特殊情形
被征收人、公房承租人确因居住困难需选购1套以上房屋,但并未获得居住困难户保障补贴的,应提出书面申请并承诺全部在册户籍人口接受他处住房情况的核查。经核查,确无他处住房的在册户籍人员,可按照居住困难人员人均22平方米为标准,在基地提供的异地房源第(1)-第(6)处内进行选购。其选购房源总价不得超过评估价格(公有房屋:X80%)、价格补贴、套型面积补贴、装潢补贴、建筑面积的残值补贴、签约奖励(不含居民签约率奖励)之和。其选购房源套数、房型、临时安置费补贴的计算参照本办法第三条第4、5款。如他处有房的,则不适用本条款。
第五条 限定选房补偿操作办法
对于选择非实物安置的被征收人、公有房屋承租人,且在预签约期内签约的,可根据被征收居住房屋建筑面积给予每平方米1万元的限定选房补偿差额,每证限定选房补偿差额低于20万元的,按20万元计算。
对于仅选购一套产权调换房的被征收人、公有房屋承租人,且在预签约期内签约的,可给予20万元/证的限定选房补偿差额。
第六条  其他说明
选购的产权调换房屋办理进房手续、房地产权证以及所需交纳的契税、维修基金、物业管理等相关费用,由购房人按相关规定自行支付。
选购普通商品房的家庭,应当不属于本市房屋限购政策的人员,否则将无法办理产权交易。
普善路—万荣路—三泉路道路辟通改建
二期工程(中兴路-中山北路)
房屋征收居住困难户认定和补贴办法
一、目的和依据
为规范普善路一万荣路—三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路—中山北路)房屋征收与补偿工作中关于居住困难户保障补贴的核查和认定工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)(以下简称《实施细则》)、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》(沪房管征(2014)243号)、参照《上海市共有产权保障房〈经济适用住房〉申请人住房面积核查办法》(沪房管规范保(2012)8号)等相关规定,特制定本办法。
二、适用范围和补贴归属
本办法适用于普善路—万荣路—三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路—中山北路)房屋征收范围内由被征收人(户)、公有房屋承租人(户)自愿提出申请核查的。
居住困难户的房屋征收补偿所得包括保障补贴,按照《实施细则》规定,属于被征收人所有,或者公有房屋承租人及其共同居住人共有。
三、居住困难户保障补贴核定对象
符合下列情况的,可核定为居住困难户保障补贴人员:
(一)截止房屋征收决定作出之日,在被征收房屋处有本市常住户口且实际居住,在市无他处住房,或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米(含)的人员.
(二)截止房屋征收决定作出之日,不具有被征收房屋处常住户口,在本市无他处住房,或虽有他处住房但人均建筑面积低于15平方米(含)的人员,且符合下列情形之一的人员:
 1、原户口从被征收房屋迁出的军人、海员、船员、野外筑路、勘探、就学等人员。现户口在部队、单位或学校园的;
 2、原户口在被征收房屋内,因正在服刑、劳动教养而户口被注销的人员;
 3、非本市常住户口(不含外籍、港澳台人士),其配偶被核定为本地块居住困难户保障补贴人员,且符合以下情形之一的:
(1)结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作出之日满一年的;
(2)结婚证开具的日期至本地块房屋征收决定作出之日虽不满一年,但与其配偶所生子女户口已报入被征收房屋内的。
 4、有本市户籍的未满18周岁的未成年人,其生父母一方被核定为本地块居住困难户保障补贴人员的(离婚家庭按照法院民事调解书或者判决书,离婚协议书明确的未成年人抚养权归属认定)。
 5、原户口在被征收房屋内,因支边、支内、支疆及上山下乡迁出且现已达到国家法定退休年龄的人员,并提供本市公安部门出具的正在办理入户被征收房屋的相关凭证的。
 (三)公有房屋承租人在提出申请后均核定为居住困难户保障补贴人员。
 (四)截止房屋征收决定作出之日后的一年内,签约期内签约的居住困难户保障补贴人员中有报出生婴儿的:
被征收户经审核认定符合居住困难户,且居住困难户保障补贴人员中有己怀孕未出生婴儿的,且该婴儿在本市报出生的,可追加认定为居住困难户保障补贴人员,并以结算单形式增加居住困难保障补贴。
被征收户不符合居住困难户,但增加婴儿后,该户经审核认定符合居住困难户的,可以调整协议形式增加居住困难保障补贴。
本规定适用于签约期内签约的被征收户,且婴儿在征收决定之日后的一年内出生并报本市户籍的。
四、居住困难户保障补贴不予核定对象
(一)户口在被征收房屋的,截止房屋征收决定作出之日已离婚,判决(调解)书载明在被征收房屋无居住权的或离婚协议书明确户口应当从被征收房应迁出而未迁出的人员。
(二)户口在被征收房屋的,截止房屋征收决定作出之日房屋已转让、出售、承租权差价交换,但其户口未从被征收房屋迁出的人员。
 五、他处住房的以定标准
 (一)他处住房的核查范围
 截止房屋征收决定作出之时5年(含)内,有下列情形的:
 1、本市他处的承租公有房屋;
 2、本市他处的产权住房;
 3、将他处的产权住房出售或赠与的,或公有住房承租权差价交换的;
 4、因本市他处住房(含宅基地)动迁(征收)获得的补偿安置房或产权调换房屋的;
 5、因本市他处房屋拆迁(征收)获得过货币补偿(按标准折算成面积);
 6、本市获得过住房货币补贴;
 7、本市他处的宅基地住房;
 8、本市他处落实私房政策发回产权由业主自管的住房;
 9、本市他处的共有产权保障房(经济适用住房);
 (二)他处住房核查对象
《上海市房屋征收居住困难补贴申请表》中载明的全部申请人。
(三)他处住房建筑面积确定
1、已领取《房地产权证》(含《房屋所有权证》,下同)、《不动产权证》的按照《房地产权证》、《不动产权证》上记载的建筑面积确定。
2、公有承租房按照《租用居住公房凭证》等记载的居住面积,居住面积根据房屋类型结合对应的换算系数计算建筑面积。换算系数按《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号)执行。
(四)他处住房人均建筑面积低于15平方米的认定标准
l、被征收房屋居住困难申请人的他处产权住房内无户籍的,根据他处产权住房建筑面积中所享受的权益,低于15㎡时,可认定为他处住房困难;
2、被征收房屋居住困难申请人的他处产权住房内有户籍的,根据他处产权住房建筑面积除以他处住房户籍在册人员和被征收房屋居住困难申请人在该处的他处住房的人数之和,低于15㎡时(含),可认定为他处住房困难;
3、被征收房屋居住困难申请人的他处公有住房建筑面积(居住面积乘以相应换算系数)除以他处住房户籍在册人数,低于15㎡时,可认定为他处住房困难。
本规定的他处住房户籍在册人数是指他处住房的在册户籍至征收决定作出之日已满一年的人数。
六、困难补贴核定计算公式
按照本办法和《实施细则》第三十一条第二款规定的折算公式计算后,人均安置建筑面积不足22平方米的,为“居住困难户”,可增加居住困难补贴,但已享受过经济适用房政策的除外。
折算公式:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷核定的居住困难户人数。
被征收居住房屋补偿金额=评估价格(公有承租:X80%)+价格补贴+特定房屋类型的套型面积补贴
居住困难补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。
七、申请和审核
(一)申请提出
 居住困难审核申请,应当由被征收人公有房屋承租人提出。被征收人、公有房屋承租人不提出居住困难申请,房屋使用人、共同居住人可以提出居住困难核查申请。
截止附生效条件协议签约期满尚未提出申请或虽提出申请但未提交完整申请资料的被征收人和公有房屋承租人应当自行承担逾期申请造成的奖励补贴等经济损失。
(二)申请材料 
1、申请人(被征收人、公有房屋承租人或房屋使用人、共同居住人)签名的《上海市房屋征收居住困难补贴申请表》。
2、共同申请人签名同意接受核查他处住房情况、户籍并公示结果的书面文件。
3、共同申请人的身份证明材料。
4、被征收房屋和需核查的他处住房户口簿等户籍证明;无本市常住户口的需提供所在地户口簿等户籍证明。
5、共同申请人的婚姻状况证明、未成年人的出生证明;未达法定结婚年龄的未婚者需提供本人单身承诺书;离婚者,应当提交离婚协议书或法院判决(调解)书及离婚后未婚证明。
6、共同申请人户口所在地住房和他处住房的《房地产权证》、《不动产权证》等有效权属凭证或租赁公房凭证等有关凭证。
7、若该户人员放弃申请居住困难户保障补贴的,应当提交放弃申请人员的《放弃申请居住困难户保障补贴承诺书》;或者共同申请人承诺他人放弃申请的书面文件。未经申请核查的人员不得增加居住困难户保障补贴。
8、征收事务所核实放弃申请居住困难保障补贴人员的申请材料。
9、核定需要的其他证明材料。
(三)工作流程
1、受理
(1)被征收人(户)、公有房屋承租人(户)按照本办法规定的书面材料向征收事务所提出核查申请。
(2)征收事务所对申请户提供的书面材料进行核查,对明显不符合增加居住困难户保障补贴的予以书面告知;对资料不全的申请户书面告知应补充的材料(申请户在收到书面告知之日起10日内提交补充材料,未在10日内提交补充材料的,视为放弃);对资料齐全的申请户,填写受理签报单并将申请户信息输入信息系统。
2、住房核查
受理后,由市、区相关部门对申请户的他处住房等核查。
3、认定公示
他处住房核查后经认定符合条件的居住困难户相关信息,在征收范围内公示15日,公示期内如有提出异议的,将在15日内进行核查和公布;公示期内如未提出异议的.公示期满后按规定增加居住困难户保障补贴。
4、放弃申请
被征收人(户)、公有房屋承租人(户)提出放弃居住困难户保障补贴的,应在签约前由原全体申请人共同签署放弃房屋征收居住困难户保障补贴的书面文件。
八、法律责任
补偿协议生效后,发现申请人提供虚假材料造成认定有误的,房屋征收部门应当停止发放该户居住困难户保障补贴。
在审核认定过程中,发现申请人有在伪造国家机关公文、证件、印章情形的,情节轻重,依法追究相应法律责任。
九、居住困难户认定小组组成
普善路-万荣路-三泉路道路辟通改建二期工程(中兴路-中山北路)居住困难联合认定小组由区旧改办、房管局等部门人员组成。
十、监督保障
居住困难户保障补贴工作接受群众和社会的监督,井自觉接受监察部门、审计部门对认定各环节合法性的监察、审查。
(上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑,内容如有出入,以当地公布的补偿方案为准)


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