房屋中介常见六大霸王条款

作者：黄方明律师 来源：原创 发布时间：2008-01-12 20:12:07 点击数：

导读:房屋中介常见六大霸王条款中介行业第一大霸王条款(一)“委托期限届满后三个月内，本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金…

房屋中介常见六大霸王条款

中介行业第一大霸王条款(一)“委托期限届满后三个月内，本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易，否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。
       这一霸王条款实际剥夺了买受方的中介选择权。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
        房屋出售方在当前条件下，大多会不约而同地同时选择委托多家房屋中介公司挂牌出售，出售价格、成交条件可能都不一样；中介公司对这一套房源客观上会存在不同程度的雷同现象，客户可能在不同的中介公司先后同时看过这样的一套房屋。所以房屋中介不能要求客户在这些不同的中介公司看过后，一旦与房屋出售方成交，需要向这些不同的中介公司都支付报酬，这对客户而言是不公平、不合理的。如同永乐有的数码相机在苏宁有出售一样，你不能要求客户在永乐看过这款相机之后，如果在苏宁成交，就要向永乐支付违约金，这侵犯了客户对服务的选择权。
        所以笔者认为，客户和中介公司之间是居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。
       客户同时在多家中介公司看过这套房屋之后，有权自主选择中介公司，选择接受哪家中介公司的服务，大家知道，中介公司良莠不齐，鱼龙混杂，为维护自己的合法权益，客户有权选择自己信任的中介公司成交，在客户与中介公司成交后，才有权收取报酬，未促成合同成立的，不得要求支付报酬。不能仅仅因为通过这家中介公司看过房，就要支付违约金，这侵犯了客户的自主选择权，是典型的霸王条款。客户碰到此类情况，可以拒绝不法中介的非法要求。

 

       中介行业第二大霸王条款(二)因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的，出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿（解约补偿）。
        这一霸王条款使中介公司无论居间是否成功，均可取得相应报酬，明显与法律规定相悖，是无效的格式条款。
       所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这是法律对中介服务收费的一般规定，中介公司不能违反法律规定乱收费。
       作为中介公司，应当根据居间合同之约定，努力促使买卖双方成交，并据此取得相应服务报酬，在中介公司未促成合同成立的，不得要求委托人支付报酬。“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的”，是合同未成立的表现形式之一，中介公司不得据此要求支付报酬。这一格式条款明显违反了公平原则，加重了买卖双方的责任，排除了守约方根据买卖合同收取违约金的权利，侵害了守约方的合法权利，是无效的。

 

中介行业第三大霸王条款(三)委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交，应按委托价格总额的1%支付违约金。
        卖方与A中介公司签订房屋出售居间协议，买方通过A中介公司看过房，但通过B中介公司与卖方签订买卖合同，A中介公司能否要求按照房屋出售居间协议的约定支付违约金。
       居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。卖方与买方成交，并不是利用A中介公司提供的信息、条件和机会，而是通过其他中介公司的居间活动完成的，A中介公司并没有完成居间义务。房屋出售居间协议规定：“委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交，应按委托价格总额的1%支付违约金。”当中介公司没有完成居间义务时，买卖双方不能选择其他途经进行交易，否则要支付违约金，这明显免除了中介公司的责任，侵犯了委托人的选择权。属于霸王条款。

 

 中介行业第四大霸王条款(四) “如买方反悔，未于约定日期至中介公司签订买卖合同，致无法完成买卖事宜，则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司，以作为买方违约之赔偿。”
       合同法规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。作为房产中介而言，积极促成买卖成交，是其利益的推动力，没有成交就没有服务报酬，是业内共识。在没有成交的条件下，如何获得不当利益，中介方可谓绞尽脑汁。中介方想出这样一个条款，目的就是利用其优势地位，在买方因价格等原因不能成交时，想谋取不当利益而设定的霸王条款，可谓霸气十足。买方为购买该套房屋支付的诚意金变成了中介方收取款项的一个借口，目的是当房屋买卖不成功时，中介方藉此可吞掉这笔诚意金，这明显违反合同法关于中介方未促成合同成立的，不得要求买方支付报酬，只可要求买方支付从事买卖活动所支出的必需费用的规定，是典型的霸王条款。

 

中介行业第五大霸王条款(五)签订买卖合同当日就应当支付中介服务费。
       居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对于房屋买卖而言，何谓合同成立？我认为由于不动产的特殊性，买卖合同签订并不意味着中介义务的完成；签订买卖合同不是合同成交的显著特征，也不是中介方收取服务佣金的时间截点，中介方不是促使双方签订买卖合同就万事大吉，还需要协助办理贷款、产权过户等一系列交易手续，房屋产权过户完毕才意味着居间服务责任的最终完成。
        实践中我们经常看到，由于房屋作为买卖标的的特殊性，合同成立并不意味着合同一定生效；合同签订后，可能因为各种原因比如非属于买卖双方任何一方的原因导致买卖合同未能履行或因买卖双方中一方违约，导致买卖合同解除的，卖方卖房的目的没有实现，买方买房的要求也没有满足，买卖双方的委托事项并没有完成，中介方居间目的没有实现，收取中介服务费的条件并没有成就，中介方不能依此全额收取服务费。如果双方在签订买卖合同当时就全额支付中介服务费，万一买卖合同解除，中介方是否会退还服务费就成为一个问题，万一不退，消费者如何对抗佣金已落袋为安的中介呢？为了保护自己的合法权益，消费者理应按照《关于规范上海市居住房屋买卖、租赁中介经纪服务收费的通知》要求，据理力争，要求按照通知的规定在办理完产权过户、户口迁移等手续后，方才支付服务佣金，不能听信中介的巧言说辞。
        所以现在看来，中介方在居间合同中注明的在签订买卖合同当日就收取全额中介服务费显然是出于对其利益的考虑，是加重消费者的责任，是不公平，不合理，违法的格式条款。

 

中介行业第六大霸王条款(六)卖方收到定金后，中途不得借故终止卖房，否则加倍赔偿定金，中介方有权分享其中1／2的违约金；买方未能如期签订合同、付清房款，则支付给卖方的定金不予退还，由卖方与中介方平均分享。
       这一条款通常出现在卖方、买方与中介三方签订的居间合同中，这是中介利用其优势地位，对消费者作出的不公平、不合理的规定，剥夺消费者依法享有的没收定金的法定权利，目的就是使自己在交易中“旱涝保收”。
       该条款笼统规定，任何一方违约，一概由中介方收取1/2的定金的违约金，客观上会有违约金的数额远远超过买卖双方服务佣金的总和，造成了中介方的暴利，这一条款不仅不能起到促使中介方积极履行居间协调的义务的作用，反而会诱使中介方故意窜通买卖双方，导致交易失败，自己坐收渔翁之利，获取暴利，这不仅违反公平合理、诚实信用、公序良俗的民事原则，同时也不利于行业发展和社会进步，弊端太大。
       根据合同法规定，中介方居间不成，不得要求委托人支付报酬，只能收取从事居间活动的一些必要费用，如交通费、人工费、电话费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓的“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介方用看似公平的条款，对违约方进行处罚，但事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生地拿走了一半。

 

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