关于购买动迁房的问题
已回复2010/2/24 23:27:09
请问黄大律师,我想购买上海周浦的一套半年前已办好产证的动迁房,以下几个问题想请您指点一下:
1.购买手续。中介说先签一个买卖合同，然后做个抵押手续，抵押总价可以抬高一点，这个抵押是否必须要到当地工商部门去做抵押登记以后才有效？抵押登记是否规定只能做一年，年年要做一次？
2.关于风险。是否要过4年半才能过户？其间房东是否有权另行再卖？为防房东离婚，除了叫房东夫妻签字外，是否还必须叫其所有子女和父母签字？在抵押登记有效期内，第三人是否可以再查封？若可以查封,到时我不想将该房拍卖怎么办?装修怎么算?
3.关于过户。以后过户办理土地证时，是否还需交一笔土地补偿金之类的费用？房东不配合过户怎么办？在合同上签上“超过X年X月X日过户日之后的X天后，该房产权自动归买受人”这样的条款法院是否支持？要是法院判归买受人后，买受人的户口能否在不过户的情况下迁进该住房？
可能问得太多了，不好意思。无论是否解答，本人都表示非常感谢！
朋友：您好！现将您咨询问题答复如下：
1、抵押登记是到房地产交易中心办理，不需要年年登记；
2、过了限制交易期限才能上市交易，以产权证下发时间为准计算；房东当然可以另行与别人签订房地产买卖合同，至于签字，并非签字人越多越好，只要房屋的真正产权人签字即可，不能重复查封，但即使房屋被查封了，房东的其他债权权利人也可以主张该房屋进行抵债；拍卖是由法院裁决的，你阻止不了。拍卖价当然会把你的装修价值也算在里面的，但装修价不可能算全价的，会有耗损的；
3、不需要缴纳此类费用，产权归属不是约定为准的，是以法定登记为准的，换句话说，如果房东将房屋另行出售他人，并在你前面与他人办理房屋产权过户手续，该房屋仍归善意的新买家所有，你不能取得房屋产权，你只能向房东主张违约赔偿责任；不过户，你就不是房屋产权人，当然无权将户口迁入此房内。
4、仍有问题建议您电话或当面咨询本专业律师。
回复人： 回复时间：2010/2/25 9:35:47